Home staging, la tecnica che trasforma la tua casa per venderla al meglio

Prima di vendere una casa, ci sono dei trucchi per valorizzarla e massimizzarne la rendita: cosa è e come funziona l'home staging. (E perché è importante conoscerne i segreti per non rimanere fregati quando si compra!)

Vendere una casa non è mai un’operazione semplice: anche se ai nostri occhi il luogo che ha custodito i nostri ricordi può essere bellissimo, non è detto che un compratore lo veda allo stesso modo, e sia disposto a ignorarne i difetti. Proprio per questo da qualche anno si parla sempre più spesso di home staging, un nuovo modo di valorizzare i punti forti di un immobile per velocizzarne la vendita e aumentarne la rendita.

Home staging: cos’è?

Con il termine home staging si indica una vera e propria “messa in scena” di un immobile al fine di renderlo più appetibile sul mercato. Non stiamo parlando di una banale ripulita degli ambienti fai-da-te: l’home stager è una figura professionale che, integrando competenze di interior design e marketing immobiliare, valuta punti di forza e debolezza degli ambienti e indica gli interventi necessari per evitare una svalutazione del prezzo o per massimizzare la resa.

Ma di che tipo di interventi si tratta? Nessuna paura: non parliamo di una costosa ristrutturazione, né di interior design puro. Non c’è bisogno di spendere una fortuna per modificare gli spazi o per acquistare mobili di design, con i giusti accorgimenti è possibile allestire – e, soprattutto, fotografare e riprendere nel giusto modo – un ambiente in modo da trasformarlo e, sfruttando le emozioni del compratore, renderlo immediatamente più accogliente in modo da far pensare a chi lo vede «sì, questa potrebbe proprio essere casa mia».

Come funziona l’home staging?

A livello pratico, è molto semplice: dopo aver realizzato un sopralluogo e aver appurato lo stato di fatto – anche attraverso lo studio della planimetria e rilievi fotografici – l’home stager individua punti di forza e di debolezza dell’immobile. Sulla base di questa analisi realizza una moodboard stilistica che tenga conto del target di riferimento ed elabora il preventivo: una volta approvati, si trasformeranno nel progetto definitivo, che verrà realizzato durante l’allestimento vero e proprio e il servizio fotografico ad hoc.

Abbiamo detto che home staging non significa né ristrutturare né ri-arredare. In cosa consiste quindi questo intervento? Non ci sono ovviamente delle regole valide per ogni immobile, perché ogni caso è a sé ed è ovviamente sulla base del sopralluogo e dell’analisi dello stato dei luoghi che è possibile individuare le singole necessità, nondimeno possiamo individuare alcune fasi che generalmente non mancano nella valorizzazione di un immobile in vendita. Quali sono?

E se andassimo a vivere in cohousing?

Decluttering

Sembrerebbe scontato, ma basta fare un giro sui siti di annunci immobiliari per rendersi conto che non lo è affatto. Il primo passo per rendere più appetibile sul mercato la vostra casa è molto semplice: pulire. Con questo si intende non solo eliminare lo sporco, ma anche far sparire il superfluo (gli inglesi direbbero, appunto, decluttering oppure to Marie Kondo), per fare spazio, far respirare gli ambienti e renderli più ampi e vivibili.

Attenzione: pulire ed eliminare l’eccesso non significa lasciare le stanze nude! Anche se sembra un controsenso, infatti, gli spazi vuoti sembrano molto più piccoli di quelli arredati, per questo uno dei trucchi dell’home staging è proprio quello di valorizzare gli ambienti attraverso il mobilio.

Aggiustare

Se è vero che un intervento di home staging non richiede alcuna ristrutturazione, non è detto però che non siano necessari alcuni piccoli interventi e riparazioni mirati, andando a eliminare quei piccoli difetti che potrebbero spingere il potenziale acquirente a chiedere un ribasso sul prezzo, se non a evitare del tutto l’acquisto.

Neutralizzare

Se è importante capire qual è il target di riferimento a cui ci si riferisce, per poter allestire uno spazio che porti un visitatore a dire immediatamente “lo voglio”, è anche vero che è impossibile conoscere la persona che varcherà la porta della nostra casa intenzionata ad acquistarla. Per questo è fondamentale eliminare non solo gli oggetti personali e familiari, ma anche tutto ciò che può riguardare preferenze religiose, politiche o sportive, per far sì che l’immobile possa adattarsi al maggior numero di persone possibili.

Illuminare

La luce è un elemento fondamentale per rendere un ambiente accogliente e “vivo”: per questo, in molti casi è sufficiente l’illuminazione giusta per trasformare uno spazio, sfruttando le luci per fare leva sulle emozioni del potenziale compratore per farlo sentire a casa fin dal primo momento. Fateci caso: tutte le case che hanno subito un intervento di home staging hanno luci calde o neutre, per evitare di creare un’atmosfera fredda e sterile.

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Home staging: alcuni esempi

Basta una semplice ricerca su Instagram e Pinterest – che sono diventati i luoghi virtuali per eccellenza degli amanti dell’interior design – per rendersi conto quanto l’home staging sia ormai popolare e per avere un’idea dei risultati che possono essere ottenuti attraverso poche semplici modifiche o accorgimenti.

Non tutti gli spazi rivestono la stessa importanza in questa operazione: secondo 2021 Profile of Home staging

L’allestimento del soggiorno si è rivelato molto importante per gli acquirenti (46 percento), seguito dalla messa in scena della camera da letto principale (43 percento), e quella della cucina (35 per cento).

Declutter, pittura delle pareti, riorganizzazione degli spazi: le soluzioni sono moltissime e, nella maggior parte dei casi, riescono veramente a trasformare un ambiente, come mostrano i tantissimi prima/dopo che testimoniano i risultati della messa in scena:

Alert per acquirenti: i rischi dell’home staging

L’home staging ha indubbiamente dei grandissimi vantaggi per il venditore, che può considerarlo a tutti gli effetti un investimento per massimizzare la vendita dell’immobile. Secondo il report già citato,

  • Il 47% degli agenti degli acquirenti ha affermato che l’home staging ha avuto un effetto sulla vista della casa da parte della maggior parte degli acquirenti.
  • L’82% degli agenti degli acquirenti ha affermato che l’home staging ha reso più facile per l’acquirente visualizzare la proprietà come la sua futura casa.
  • L’82% degli agenti degli acquirenti ha affermato che mettere in scena una casa ce l’ha fatta più facile per un acquirente visualizzare la proprietà come una futura casa.
  • Il 23% degli agenti dell’acquirente ha affermato che l’home staging ha aumentato il valore in dollari tra l’uno e il cinque per cento, rispetto ad altre case simili presenti sul mercato che non sono allestite.
  • Il 22% degli agenti di vendita ha dichiarato che c’è stata una diminuzione del tempo di permanenza sul mercato delle case soggette a home staging.

Lo stesso, però, non può dirsi per chi compra. Come ogni strategia di marketing, infatti, è studiata in modo da enfatizzare i lati positivi e nascondere sotto il tappeto – magari letteralmente – quelli negativi.

Secondo le stime, gli acquirenti decidono se comprare o meno la casa nei primi 92 secondi della visita (alcuni parlano addirittura dei primi 30 secondi); anche se sono certamente importanti le riflessioni a mente fredda, quindi, è il colpo di fulmine a determinare o meno l’acquisto.

In quest’ottica, un allestimento studiato ad hoc per sfruttare le emozioni del compratore e focalizzare l’attenzione esclusivamente sugli aspetti positivi può essere un grande ostacolo a una valutazione obiettiva dello stato di un immobile e spingere a sottovalutare degli aspetti che possono invece essere determinati sia nella definizione del prezzo di vendita sia nell’effettiva futura vivibilità della casa.

Occhio, quindi, a non farvi ingannare da spazi instagrammabili o che sembrano usciti da Pinterest: cercate sempre di vedere oltre l’allestimento per individuare potenziali punti deboli e partite dal presupposto che quello che vedete potrebbe essere stato creato ad arte per suscitare in voi una certa reazione.

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